De flexwoning: snelle oplossing of vooruitschuiven van het woonprobleem?

„Community builder? Community manager?” Timo Veraart weet ook niet hoe hij zijn functie het beste kan omschrijven. Hij is in elk geval een dagelijkse verschijning in het woningcomplex van corporatie De Alliantie. Het pand in de Amsterdamse nieuwbouwwijk IJburg heeft 141 woningen, verspreid over meerdere verdiepingen, met brede galerijen en strakke betonnen vloeren. De buitenmuren zijn bekleed met wit plaatmateriaal – een zichtbaar verschil met het bakstenen permanente appartementencomplex aan de overkant van de straat. Het gebouw van De Alliantie is een flexwoningcomplex. Het werd in 2018 gebouwd, met de bedoeling dat het er tijdelijk zou staan, in ieder geval tot 2027.

Op de gang en in het trappenhuis wordt Veraart door elke passerende bewoner gegroet. De huurders zijn voor de helft jongeren tussen de 18 en 27 jaar, voor wie hun studio de eerste stap op de woningmarkt is. De anderen zijn statushouders uit vooral Syrië, Eritrea en Turkije.

Het is dus geen doorsnee woningcomplex en iemand als Veraart – „laten we het anders maar ‘coördinator gemengd wonen’ noemen” – is daarom ook nodig. Hij woonde ooit zelf op een flexcomplex op een voormalig industrieterrein in Amsterdam. Nu is hij voor ‘zijn’ bewoners het eerste aanspreekpunt bij De Alliantie en ondersteunt hij een groep enthousiaste bewoners bij de organisatie van gezamenlijke uitjes, etentjes en andere activiteiten. Op de begane grond heeft hij een kantoortje, naast het buurthuis.

Wat Veraart nog vaak hoort, is dat mensen bij flexwoningen automatisch aan wooncontainers denken. Eerdere generaties waren dat wel: verplaatsbare blokken die ’s zomers erg warm waren en ’s winters erg koud. Maar tegenwoordig voldoen de wooncomplexen aan veel hogere standaarden. Vaak zijn ze bouwkundig van hetzelfde hoge niveau als permanente nieuwbouwwoningen. „Binnen merk je het verschil eigenlijk amper”, aldus Veraart.

De flexwoning geniet uiteenlopende reputaties. Voor gemeenten en woningcorporaties zijn ze als snelle woonoplossing inmiddels onmisbaar. In 2025 werden er ruim 7.750 gebouwd; één op elke tien nieuwbouwwoningen was een flexwoning. Wie erin kan wonen, is er vaak maar wat blij mee – al halen sommige complexen ook het nieuws vanwege incidenten en onveiligheid.

De voor- en nadelen van flex

De afgelopen jaren zijn flexwoningen voor gemeenten en woningcorporaties de oplossing gebleken om in de vastgelopen woningmarkt starters aan een betaalbare huurwoning te helpen. Met name statushouders, mensen die onder moeilijke omstandigheden met spoed op zoek zijn en jongeren die al jaren op de lijst staan, vinden zo een eerste woning.

Een flexwoning wordt in principe tijdelijk geplaatst, met vergunningen voor tien tot vijftien jaar. Ze worden gebouwd op grond waar geen definitieve bestemming voor is. en dat is hun grote voordeel – ontwikkelaars kunnen daardoor lange procedures overslaan en sneller woningen bouwen. Waar de bouw van een permanent woonblok van tekentafel tot oplevering al gauw zeven jaar kan duren, staan flexwoningen er soms al in anderhalf jaar.

Die snelheid is een enorm voordeel. „Grond die anders braak had gelegen, wordt voorlopig benut”, aldus Charlotte Meulenbelt. De projectontwikkelaar flexwonen bij de Amsterdamse woningcorporatie Ymere ontvangt op het hoofdkantoor, met zicht op het treinspoor. „Je kunt geen vijftien jaar vooruitkijken. Tegen die tijd kan de woonbehoefte in Amsterdam weer heel anders zijn. Maar door nu al tijdelijke woningen te bouwen, geef je mensen in de tussentijd een woning.”

Naast voordelen heeft de tijdelijkheid van flexwoningen ook een belangrijk nadeel: aan het einde van de vergunning volgt een beslismoment. Dan wordt de vergunning verlengd of moet het tijdelijke project plaatsmaken – waarbij de bewoners op zoek moeten naar een andere woning.

Timo Veraart voor een van de flexwoningen op IJburg. Het volledige complex kan uit elkaar worden geschroefd en ergens anders weer worden opgebouwd.

Het klinkt ideaal, tijdelijke woningen die je makkelijk kunt verplaatsen. Waarom zou je er daar niet veel meer van bouwen? Het antwoord op die vraag draait, zoals veel in de vastgoedwereld, deels om geld. Flexwoningen zijn minder makkelijk terug te verdienen dan permanente woningen, legt Meulenbelt uit. „Een permanente woning heeft een vaste locatie en staat daar een vast aantal jaren. Je weet wat die waard is. Bij een flexwoning is dat veel moeilijker te bepalen; je weet namelijk nooit zeker of je hem over vijftien jaar nog wel kunt plaatsen.”

Dit maakt investeren in flexwoningen riskant. Elke moderne flexwoning moet zeker één keer worden verplaatst of verlenging krijgen voordat die is terugverdiend – soms wel vaker. Wordt er geen nieuwe plek voor gevonden, dan loopt de corporatie het risico met een loods vol uit elkaar geschroefde woningen te blijven zitten die geen huur meer opleveren.

Een flexwoning moet veel langer meegaan dan vijftien jaar . „Als je bouwt met materialen die al na vijftien jaar ‘op’ zijn, krijg je huizen van hele slechte kwaliteit. Dat willen we niet”, zegt Meulenbelt. „De woningen die Ymere bouwt, zijn zo ontworpen dat ze zeker vijftig jaar meegaan.”

Door de opkomst van fabrieksmatige bouw zijn flexwoningen in de praktijk net grote bouwpakketten, die in onderdelen naar de bouwplaats gaan en daar in elkaar gezet worden. Veraart wijst naar de witte buitenwanden tijdens een ronde door het complex. „In principe kun je ze tot elke schroef en plaat uit elkaar halen en ergens anders weer opbouwen.”

Een sociaal vraagstuk

Het financiële risico is een veelgehoord punt van kritiek op de flexwoning. Zo noemde architect Harvey Otten in een opiniestuk in de Volkskrant de grote inzet van flexwoningen een „overhaaste beslissing” en een „desinvestering” vanwege de hoge kosten en de in zijn ogen lage bouwkwaliteit. En wat als al die woningen over vijftien jaar tegelijk weggehaald moeten worden? „De problemen op de woningmarkt worden niet opgelost, maar komen op termijn dubbel terug.”

Ymere ziet die risico’s. „We bouwen er niet meer dan duizend, want ze drukken op onze investeringen en we moeten ze in de toekomst weer een plek kunnen geven” zegt Meulenbelt. „We lobbyen flink voor nieuwe locaties.” Ook belangrijk, vindt ze: „We willen vooral dat onze huurders de flexwoning zo lang mogelijk kunnen gebruiken. Het blijft een sociaal vraagstuk.”

We willen niet dat gezinnen in een onzekere situatie terechtkomen doordat ze niet weten of ze na een aantal jaar naar een andere regio moeten verhuizen omdat hun woning wordt verplaatst

Daarbij zijn flexwoningen niet voor iedereen geschikt. Dat komt deels omdat ze vaak betrekkelijk klein zijn, vooral geschikt voor eenpersoonshuishoudens. Woningen met een klein woonoppervlak kun je ook makkelijker voor een sociale huurprijs verhuren.

De standaardstudio’s op het complex in IJburg zijn rond de 20 vierkante meter, en daarnaast zijn er enkele tweekamerappartementen. Een bewoner van een studio houdt de deur open naar een knus ingerichte woonruimte. Groot genoeg voor één bewoner, maar aan de kleine kant voor wie er wil samenwonen. „We raden dat ook af”, zegt Veraart. „Al kunnen we het natuurlijk niemand verbieden.”

Nieuwe flexwoningen zijn bij Ymere doorgaans tweekamerappartementen van veertig vierkante meter, met daarbij een mix van studio’s van dertig vierkante meter en driekamerappartementen tot vijftig vierkante meter. Omdat het in beginsel om tijdelijke bewoning gaat, worden ze niet standaard toegewezen aan huurders met kinderen. „Voor de ontwikkeling van kinderen is binding met de buurt belangrijk”, zegt Meulenbelt. „We willen niet dat gezinnen in een onzekere situatie terechtkomen doordat ze niet weten of ze na een aantal jaar naar een andere regio moeten verhuizen omdat hun woning wordt verplaatst.”

De studio’s op IJburg zijn groot genoeg voor eenpersoonshuishoudens. Woningcorporatie De Alliantie raadt samenwonen af.

Door de soms ingewikkelde mix van bewoners hebben enkele flexcomplexen problemen rond veiligheid gehad. De afgelopen jaren kwamen diverse projecten in Amsterdam negatief in het nieuws – met Stek Oost als uitschieter. Daar vonden drugs- en geweldsincidenten plaats, waarvan bewoners tientallen keren aangifte deden of melding maakten. Een oud-bewoner werd in 2024 veroordeeld tot drie jaar cel wegens verkrachting. Na de problemen werd het aandeel statushouders er teruggebracht tot 30 procent en kwam er cameratoezicht.

Lees ook

Wat wisten de wethouders precies over de misstanden bij Stek Oost, wilde de Amsterdamse gemeenteraad weten

Al zijn er veel meer flexprojecten dan incidenten. In IJburg, waar veel jongeren wonen, valt volgens coördinator Veraart heus wel eens iets voor – al is dit volgens hem niet zo erg als bij Stek Oost. „Af en toe is er melding van geluidsoverlast door een feestje. Dan wordt de politie gebeld en hoor ik dat een ochtend later, waarop ik even ga praten met de bewoners in kwestie.”

Opdoeken of door?

Hoe vinden de bewoners het wonen in een flexwoning? Hoewel ze er gemiddeld minder lang in zitten dan in een permanente huurwoning, zeggen huurders van De Alliantie blij te zijn dat ze een eerste plek hebben gevonden. Voor velen was een keuze tussen een studio of helemaal niets.

Dat geldt ook voor de 28-jarige Benedikt Stöckl uit Duitsland. Hij trok in oktober 2023 bij zijn vriendin in toen hij in Nederland ging werken. „Zij is statushouder en woonde hier al. Het is fijn hier te komen wonen en mensen te leren kennen. Dat kan in Amsterdam, en in Nederland überhaupt, best lastig zijn.” Stöckl draait mee in het gangmakersteam dat probeert bewoners bij elkaar te betrekken. „Eens per maand organiseren we een etentje of een activiteit samen.”

Of dat over anderhalf jaar ook nog kan, is de grote vraag. In 2027 loopt de omgevingsvergunning van het complex af, en daarom moet er een besluit over de toekomst worden genomen. De vergunning voor het project wordt met een aantal jaren verlengd of er komt permanente bouw waarvoor het complex plaats moet maken.

Stöckl en zijn medehuurders weten dat het over een jaar afgelopen kan zijn. „Dat zou heel jammer zijn. Je weet hoe moeilijk de woningmarkt hier is. En de afstand ertoe voor mensen die niet zo veel inkomen hebben.”

Hij wil nog niet te veel over nadenken, zegt hij. „Als dat zo is, moeten we verder kijken. Je kunt er weinig aan doen. Voor nu genieten we nog een jaartje van het wonen hier.”